住建部新规：住宅按套内占地计算 新建房屋要全装修交付

“住宅建筑要以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部公布的一项政策征求意见稿显示，房地产交易将即将告别“公摊面积”，近一年来媒体密切关注的“买100平米房子只能70平米”现象有望终结。

2月18日，住房和城乡建设部官方网站公布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城镇发展行业全文强制性工程改造完善公开征询看法的通告》。澎湃新闻记者注意到惠州装修公司，在这38项强制性工程改造完善中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑要以套内使用面积进行交易。”

资料图：购房者。中新社记者 任东 摄

这是国务院首次在官网文件中确定要求房子要由套内面积来进行交易。

《住宅项目规范》指出，这一完善是为落实执行国家科技经济制度，保障住房工程安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅工程总量、布局、功能、性能及科技手段而建立。住宅工程改造、使用和保护需要遵循本完善。

分析专家对澎湃新闻表示，此次颁布这一要求大致是因为：本条是居民关注的焦点问题，关系去每个住宅用户的切身利益。目前，我国住房建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的弊端，以此避免“公摊面积伤民”的冲突。

住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位制定了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城镇发展行业工程完善住宅项目规范，在征求各省住房和城镇发展行政主任部门及有关单位意见的此外，向社会公开征询看法。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

以套内使用面积进行交易

澎湃新闻注意到，《住宅项目规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑要以套内使用面积进行交易。

这只是住建部首次在官网文件中确定要求房子要由套内面积来进行交易。分析专家声称，此次颁布这一要求大致是因为：本条是居民关注的焦点问题，关系去每个住宅用户的切身利益。目前，我国住房建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的弊端，以此避免“公摊面积伤民”的冲突。

2018年，有关住房公摊面积当时引起广泛猜测。

2018年7月，“瞭望智库”微信公号发表文章提及：提到公摊面积肇庆装修公司，几乎每个购房者都有一肚子的吐槽——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！

文内对公摊面积跟建筑面积进行了具体理解：

建筑面积，包括住宅的选用面积(或称可用长度)、墙体和柱体的占地面积、楼梯墙壁长度，以及其它公摊面积。

“公摊”的内容，包括下面两大部分：

第一部分以及：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管控用房的建筑面积等；

第二部分以及：楼宇(套)与公共空间两者的分割，以及墙壁(包括主楼)墙体水平投影面积的50%。

2018年8月，新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米装修施工套内面积计算，“公摊面积”让我们很受伤！》指出，诚然，公摊面积问题不是一个新鲜话题，但经常存在并不肯定意味着这种方法是正确的。值得注意的是，公摊面积缺乏标准、管理匮乏，不仅能使消费者在房产时需收款更多款项，更让之在将来能花费物业费、取暖费等更多费用。而促使房屋精装修政策使得将来房地产税出台，购房者遭遇去的现象仍将进一步恶化，产生的各种冲突也将逐渐尖锐。

2018年9月14日，新华社发表调查文章《买100平米得70平米：公摊面积7大现象》指出，在目前全球价格上涨的状况下，部分房地产开发商为盈利，频频打起房屋公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比重仍然达到50%。记者采访了解到，公摊面积“猫腻”严重危害了民众的居住获得感。

部分业内专家指出，公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此引发的房屋买卖纠纷及服务费用争议由来已久。他们提议，从体制上堵住现行条例漏洞，考虑逐步建立国际通行的以套内体量为单位的住宅计价模式。

新华社文章认为，调研显示：国际通行的房产交易计价单位多为所见即所得的套内体量，国内对此虽无统一要求，实际操作中都普遍用于建筑面积计价。但时至今日，都无法律条例对“公摊面积”做出严格约束。

取消公摊：重庆即将执行17年

易居智库研究主任严跃进认为，严格来说，房产税按套内面积征收导致民怨较小。从最长远的看法看，未来能发展开放式街区公园环境，公共通道部分该能够征税，会否增加公摊面积，如何解决社会冲突，都值得思考。

除了官方，一些业内人士也开始强调按套内面积计算。

2月22日，据中山日报报道，广东省中山市政协委员钟国平建议，对商品住房销售进行税制，制定详细的操作规程。明确商品住宅按套内体量进行业务，并将此要求纳入住房销售协议。

实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方条例的方式，首次对商品房的计价方法作出严格规定和提出。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易监管规定》，要求：商品房现售和发售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证必须载明共用部位及设备。

该规定于当时8月1日施行，宣告北京在全球正式强制推行商品房销售以“套内建筑面积”计价的新政，不按这一计价依据业务的开发商，将由房地产行政经理部门勒令改正，并处以商品房交易总额5%~10%的罚款。

谈及重庆为何能做强制转型商品房计价原则的“先驱”装修施工套内面积计算，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受外媒报导时说：“最大的初衷源于把消费者明明白白购房，最大限度地降低房地产交易案件，保护购房者的合法权益。”

四层楼以上应安装楼梯

除了按套内判断面积之后，《住宅项目规范》还对将来的住宅电梯安装要求严格规定，《住宅项目规范》提出，四层及四层以上新建房屋建筑或居民入口层楼板距室外设计路面的宽度达到9米的改建房屋建筑要设楼梯，且须在设有户门和公共房间的每层设站。

具体而言，每个更改电梯的居住单元应大约设有1台可容纳担架的扶梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米，轿厢门净宽不应小于0.90米。

2018年6月13日，北京莲花池西里6号院4栋老楼装电梯平层入户。 视觉中国 资料图

十二层及十二层以上的别墅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

对于既有房屋建筑，要求更换电梯的载重量不应小于300千克，轿厢门净重量不应小于0.80米。

新建房屋要全装修交付

《住宅项目规范》提出，城镇新建房屋全装修交付，即全部功能空间的固定面所有路面或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和电器、燃气、照明电力等设备基本安装到位，厨房和卫生间的几乎设备所有铺设完工，达到几乎使用标准。

同时，住宅交付时需要具有接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设备具有交付使用条件，安全防护设备验收合格。

同时，《住宅项目规范》对房屋验收交付给出了具体的标准。如对放水工程提出，防水墙、地面无破损、无积雪；抹灰顶面的要求则是，粘结牢固，无接缝，表面粗糙、洁净，无破损，无爆灰等等。

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