精装修收房有瑕疵_碧桂园精装房收房图_精装收房验房注意事项
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收 房 要 点 及 注 意 事 项 一、收房日期跟形式 已经买过房人似乎有过这种的遭受：如期接到收房通知单后，全家人兴冲冲地前往新居现场，却看到，现场已经是十分红火，人来人往。也许你今天8点多钟就来现场了，却能排去中午仍然下午才会验收房子。面对这些状况，你想有绝对的细心。既不要被当场热闹的氛围感染，急着交钱收房，也不要失去耐心，冲工作队员发起脾气，甚至在验房的之后“找碴儿”，一定要本着“新生活开始第一天”的态度，和开发商、物业公司配合好，要知道，从此，这就是你的新家园。 我们建议，大家在接到开发商验房通知后（不论能否分批接到），请立即联络各楼栋的加紧人，尽量分批集中统一前往，人多力量大嘛！ 如果收（验）房通知单的寄达日期将近了契约的要求日期，应属延误了交付时间，大家看契约要求的索赔条例是能够要求的，要向开发商提出。验房时，一定要先验收，检查过房屋没了问题，或全部的难题却未获得顺利化解后，再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要房主签署了房子交接单，办理了入住手续，那么开发商就会以“业主终于认同”为由，对品质现象阻止赔偿。所以，在房子交付时，邻居们弄明白该房子能否已经具有交付条件非常重要。
前往验收房屋，并不意味着一定要最终达成住宅交接单跟申请入住手续。业主相应义务的履行，首先应存在前提，即开发商交付的房子除了符合住宅交付的法律程序外，该房屋的实际效率也必须具备规定。 切记!到时大家分批集体验收。人多、眼多、智慧多！如果开发商不答应，有问题找组织---临时业主委员会，联合起来拒绝开发商、物业公司的各类侵权行为。临时居民委员会应该设验房专题，将验房中产生原因及时公布，提醒你们随时关注。 二、需要准备的验收工具 1、 房验小锤：用来检查房顶、地面、窗台渗水。 2、 稍大一点的水桶：用来检查水箱、排水管是否畅通。 3、 卷尺：用来检查房屋净高等。 4、 验电插头：用来检查电线有无脱线、不通。 5、 网球：用来检测排污管道有无障碍物。有提示日期功能的手机（带闪光灯），律师建议最好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。 正常验收房子时间大约是继续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：00去。有条件的能请专业员工替你验房。 三、验收过程跟详细方法 要按照购房契约和补充协定验收房屋，下面提供验房的参考方法，通过的项目能在上面打“√”，未借助的注里表明，最后汇总，请开发商代表签字确认。
各位朋友有说过想要添加的其它验收内容，就自行添加或发至网上来，相互提醒相互帮助！ 第一项：查验程序 业主在租户时，首先应审查开发商是否具有交付的所有法律文件，必要时可以提出复核相应原件。只有证件（原件）齐全，才能达成收楼单。只要开发商手续不清晰，即便该房屋实际不存在质量原因可以实际居住，也不能视为法律含义里的交付。业主也是权放弃在特定手续上盖章并提出开发商承担逾期交付的违约责任。如果确实被提出收楼，也能在相关文件， 如《验房记录表》等相关程序中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关程序副本。 分别有下列程序资料必须查验： 1、规划部门报送的《南京市建筑工程规划验收合格证》。 2、建设主任部门报送的《南京市建设项目建成验收备案证明书》。表里每一项又需要报主管部门审批，如果缺乏其他一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。 3、区级以上质检站申领的《房屋品质合格证明》。—必须具有。 4、开发商提供的房子的《住宅质量保证书》—必须拿到，要带走。 5、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须拿到，要带走。 6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。
标明实际建筑面积是多大，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《南京市房屋建筑面积测绘报告》。—必须符合，否则至少能够判断实际的公摊面积，也就只能结算最终贷款，无法办理正式凭证。 7、卫生防疫部门核发的生活供电设备《用水合格证》。 8、公安消防部门报送的《建筑工程消防验收意见书》。 9、民防部门报送的《南京市民防工程完工验收证书》。 10、质量技术监督部门报送的《南京市电梯（扶梯）验收结果通知单》。 11、环保部门报送的《南京市建设项目环保验收合格证》。 12、燃气主管部委出具的《南京市燃气项目验收证书》。 13、城建档案部门报送的《南京市工程验收档案认可书》。 14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋的设计图纸和电力路图纸，管线能够跑，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的选用说明等。 第二项：核实面积，计算跟制定房款得多退少补问题。 面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带里契约或副本，确认售楼契约附图与现实能否一致，结构是否跟原设计图相同。契约面积是住宅的业务面积，而在项目建成后，开发商还要请测绘单位对未竣工的房屋楼进行实测。
测绘部门出具的体量实测表，就是开发商和我们能进行面积结算的根据（一般在入住后开发商才请测绘单位对未竣工的房屋楼进行实测）。记住：要按购房契约承诺的面积误差的协议结算面积。我们的契约承诺：面积误差按《江苏省城市房地产交易监管规定》执行。因此，如有误差，需要开发商明确处理方式。 （购房者对实测面积有疑问的，也可以提出再次测量。从普遍出现的体量事件来看，主要有三个方面：一是开发商增加公共建筑的内容，将原先没有或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不降低公共建筑总量的前提下，将测量面积人为降低；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的税费面积。事实上，这三种方式却被交叉使用，而这一切，都需要获得土地、房管或测绘部门的认同或配合。提请大家邻居注意！主要分摊项目：1、电梯间；2、电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室。不分摊项目：1、人防工作间；2、风井； 第三项：验收房子。 看完那些资料后，基本就可以到验收房子了，暂且先不要交付一切物业价格及相关成本，应该在验收好后，再交付租金。物业提出业主在拿钥匙前先缴物业费无其他法律依据！从物业处拿钥匙，分别需要有阳台钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿里这些工具)。
也许在这之前，你将要无数次来看过房子了，但你最好还是和在业主或工程部人员的后面到验收房屋。如果房间跟契约承诺的一样，且没有质量原因，你就在收房单子上盖章。如果在验收的之后看到问题，一定要当场请施工单位立即修理，维修后又再次验收房屋。 1、看墙壁。首先仔细检查每个隔间墙体是否平坦，墙壁是否有裂缝，房顶上或许有裂缝（没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与走廊横梁平行的断裂，属眼下的品质通病，虽有质量原因，但几乎不影响使用；如果断裂与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈平行状态，那么就证明房屋沉降严重，该房子有明显结构性质量原因）。包括地板、阳台等根部有无开裂问题(阳台裂缝危险大)。 内墙墙体上及楼房上部是否有麻点。（这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如有麻点，对室内装潢将产生巨大的不利影响。）墙身顶棚有无部分凸出，用小锤敲击一下有无空声。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凸起的地方。 2、看地面。仔细检查地板是否平整，地面有无空鼓、开裂跑砂的状况。如有空鼓装修公司口碑哪家好，一定要责成陪同验房的相关员工及时清理。 3、验地平。验地平就是测量一下离里面最远的室外地面与旁边内地板的水平误差。
验这个，很多之后也可以表现开发商的建筑品质。因为对于业主方，根本是不其实到验收主体结构的。那么就无法从这种细节来看效率了。测量的方式也有很轻松的。将白色水管注满水。先在里面离地表0.5米或1米处画一个标志。然后让水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后让水管的另一端移至离里面更远处的室外。看水管在该处的高度，然后又作一个标志。接着用尺测量一下这个标志的离地高度是多大。这两个高度差就是房屋的水准差。你也可以利用这些方法十分类推，测量出全屋的水平差度。 一般来说，如果差别在2厘米左右是正常的，如果出这个范围，你就得注意了！ 4、查渗水。（最好是在房间交楼前，下大雨后的第二天前往参观一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。）特别是查看一些地面是否有水渍，特别是一些低矮、厨房卫生间的顶面、外墙等地方，如有水渍，说明有破损，务必尽快查明原因。顶层住户更要检测顶层是否渗漏。（特别注意厕所外墙有否油漆剥落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。 5、试门窗。由于是新住宅，在门窗轨道上能有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感到有阻塞感的之后，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以听了。
查防盗门（要求开发商提供防盗门的品质测试报告！该门与质检部门约谈的不合格门—是否同一公司名下的品牌）是否太紧或更松（门缝隙是否更大），门插是否太短，门四边、角是否平整，门开关有无特别声音，门是否有缺失，猫眼是否正常，视觉清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固，防盗门开关是否有障碍，如遇到墙、消防箱等。内门（如有的话）是否规则。对讲设备或许正常，单元门再次受控打开。 窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰。是否会关严，隔风、隔音的效果能够。窗是否变形，与地面是否吻合，窗边与混凝土是否无空隙，锁扣是否正常，能否锁紧，是否灵活，玻璃是否完好，是否平坦、干净、明亮，窗台下或许有水渍（如有可能是墙壁渗水），查看密封胶条是否清晰牢固。阳台栏杆是否牢固。 下列部位需要选用安全玻璃： （一）7层及7层以上建筑物外开窗。 （二）面积小于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架中装配完毕，玻璃的透光部分与陶瓷安装材料覆盖的不透光部分的分界线）离最后装修面超过500mm的落地窗。 （三）幕墙（全玻幕除外）。 （四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶。 （五）观光电梯及其外护围。 （六）室内隔断、屏风。 （七）楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。
（八）用于承受行人行走的地面板。 （九）公共建筑物的出入口、门厅等两侧（包括1、门玻璃2、安装在门两侧的玻璃 3、安装在门上方的玻璃，其临近门道开口的竖直边与门道开口的间距大于300mm ）。 （十）易受到损伤、冲击而导致身体攻击的其它手臂。 记住要检查每个窗户的地板噢！ 6、测量一下楼层的进深。用5米卷尺即可，看净高是否具备规定（购房合同中的进深减去20公分楼板及面层高度，再乘以2公分允许偏差，余数就是房屋的层高。房屋最高、最低处是否相差（是否倾斜），房间是否是长方形，是否两边的宽度不一致。 7、上下水。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来瞧瞧水压，二来试试排水速度。(新房子必须配给一个简易龙头给业主)。（建议有条件的朋友作水管的试压：水管线是隐蔽工程，为了简洁和降低面积精装修收房有瑕疵，多数室内的管道却挖在地下，有多大问题很难发现跟处理。水管道的试压就是验收水管道更主要的方式。一是堵塞管道的出口，并维持一段时间；二是用打压机（加水压设备）：冷水管压力在10公斤、热水管在15公斤，时间60分钟/根，如果压力达不到或维持不住，就证明水管有破损问题。） 验收下水情况，先用脸盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及房间地漏等，基本是每个下水口要灌入两盆水左右，应看到咕噜噜的声音跟表面无积水。
下水道漏水是否立即顺利（注水，打开阀门，水或许迅速漏下），通球试验：是检测下水道内或许有物品。为什么能验收这个呢，因为在项目施工时，有一些人员在清洁时通常能"偷"这个工。把一些泥土渣倒进排水管，如果这种水泥较大的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。 8、验防水。这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就必须装修做了。如果在交付时尚未作了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再看到漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除现在装修一新的地面来做一层新的隔热层。验收防水的方法是：用红砖砌筑做一个槛堵着厨卫的旁边，然后又拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厨卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的房东在24小时后查看其家家居的天花。主要的开裂位置是：楼板直接渗漏；管道与地面的接触处。而像地漏等下水需要塞实(记得留一能拉扯掉的位置)。 9、查电路。关闭分闸，检查各个分闸是否完全掌控各分支路线。用万用表测量各个强、弱电路是否顺畅。强电、弱电是否分开走且相隔一定距离，无交叉。
电器户表在户外的，应监测其能否会调节室内的灯头及室外各电源，方法是拉闸后户内或许完全熄火。户内的，应监测闸具是否控制户内设备。控制闸具应分开，如房间要修改控制灯光的闸具和调节开关的闸具，空调的插头应与其它路线分开。 距离地板30厘米高的插头需要带保险装置，厨厕应与排烟道就近安装家装装饰公司，洗手盆的顶部不应有电源，卫生间内用于洗手的电路电源应是防潮插座并有防溅措施；卫生间的灯具灯座必须是磁口安全插销； 检查开关、插座的牢固程度；电话、电视线路应用力拉一下，看能否虚设。插座是否正常通电，有无防护机制？电灯是否又亮？开关是否正常？有线电视线或许通？电话线路是否通？网络线或许通？ 10、燃气阀门是否健康，要开发商明确能够检测漏水报警设备。 11、安装中央空调是本楼盘有别于任何楼盘的地方，验收时相同不能忽视。空调主机、管路铺设是否具备设计提出等。 第四项：核对买卖契约上标明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量或许相符。通常在这方面，应该没多大大原因，但是也能认真核实。 总体上要做到室内清洁干净，无垃圾，达到窗明地净，地漏、雨水等处无破损物品。燃气表、电表、水表三表到户，能正常使用（燃气可能想迟一些，入住率达到必须比例能够通气）。
在所有检查结束后，将水管、电表跟燃气表的读数看清楚，记录起来，一般读数不大，还是把物业人员记一下的好。同时让一些验收房子的数据和想法写在物业公司提供的纸张里。 第五项：对公共环境的验收。 楼盘的交房，必然涉及到与楼盘使用相关的配套设备的此外交付，如果交付时小区四周景观等配套等还没有完工，除非居民与开发商在契约中就这些事项做了非常约定，否则该楼盘肯定不具备交付条件。合格的楼盘须做到“五通一平”，即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地能回填，不准堆积木材或物品，以保证进出安全。 注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常，楼道、楼梯有无质量原因。应该装修完毕并可正常使用。 住户的邮政信箱如何修改必须开发商明确。 各位住户必须增加对公共部位的关注程度，特别是对本楼层的公共部分。 如果有不信任的房屋品质现象，应当书面向物业管理公司表明有关情况，必要时请准许的物业管理人员签字认可，以成为买方已经履行验收义务的证据。 四、关于物业管理 验收入住涉及的一大原因是物业管理公约。商品房验收交付时，业主大会与业主委员会尚未建立，但是物业管理工作尚未开始展开，因此后期的物业管理工作仍然由开发商依据必须标准选聘，属于短期性的委托管理。
待全体业主入住以后，成立业主大会和业主委员会，行使业主拥有的权力时，业主大会可以另行聘请物业管理公司，决定物管资金的使用跟管理监管。但在入住初期，业主无法接受开发商和物业管理单位公布的临时物业管理公约，当然，业主如果对该物业管理公约存在意见或提议，可以在之后的业主大会举行时提交业主大会提问。毕竟，临时物业管理公约也是相对完善和有章可循的。建设部和各地方现在正式推出了一些行政指导性和强行性的要求，加大了对后期物业管理工作的监管和管控，在肯定程度上也加强了对业主的维护。因此，签署临时物业管理公约，并不会导致买方权利义务的重大更改。 完成了房屋的考核检查工作，若有问题，需要同物业人员确认解决方案和应对日期，看解决结果能否影响收房，若影响，需要进行交涉了。如果没问题的话，准备签字收房，交纳一定的物管费用。在交钱之前，会被提出先签很多“不公平”条约，请务必偷懒，定能逐字逐句看清。 包括物业提供的《装修开工证》是否能收取不正确的计费。业主必须缴纳物业管理费（通常为半年，在公共环境条件未达标之前要减半收取）、房屋装修押金和建筑渣土清运费（通常按2.5元/m2标准扣除），而其余成本，通常是不需要业主交纳的。
业主交纳的尾款中尚未包括了水、电、气、智能化设施的成本。南京市物价局也两次发文，禁止开发商肢解房价的违法做法。只要房主和开发商在契约中并没有约定索要上述款项以外的其它收费，业主就有权拒绝缴纳。而物业管理单位缴交相关成本，应出具物价局的复函文件，物业管理费详细价格，并需要使用合法收费凭证。 如为防止将来起纠纷，在未来达成《物业管理公约》时，要知道之后所能免除的物业管理费到底由这些方面组成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，同时考察一下物管的许可，是否具有监管标准。明确地下室如何分配，公共水电费如何赚取，请你们关注公共水、电表的基数是多大，管理成本能够免除。 水电周转金是建立正常物业管理的必要条件，因此业主公司垫付一定的周转金，也是有效的。但是，物业收费需要完善、透明，且须给予物价部门批准，否则精装修收房有瑕疵，在行政审批之后的费用，尽管其存在有效内核，但却属于违规收费。 入住的成本仍然是居民尊重的话题。业主在申请建房验收入住手续时，不可避免地将面对入住的成本原因。当然在正常状况下，如果物业管理公司无法出具经物价部门审批的费用根据，业主却需要缴纳相应数额。但是物价部门审批的费用标准也是一个收费的上限，而且视物业服务内容跟到位的行为，在物管初期的实际费用需要是超过这个标准的。值得留意的是：购房时签订的业主临时公约有没有物业收费标准的承诺。
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