蛋壳公寓流血上市背后：租金贷踩上监管红线 9个月巨亏25亿

外汇天眼APP讯 : 手握43万间房的“二房东”蛋壳公寓，于1月17日赴美上市了。

据官网网站信息，蛋壳公寓此次发售，发行价每股13.5美元，总计募集资金逾1.49亿元，市值可达27.4亿美元。所募经费将采用进一步扩展规模。上市首日，蛋壳开盘即突破发行价，此后几经变化蛋壳公寓收房装修多长时间，在收盘时勉强稳住13.5美元的发行价位。

成立仅5年，蛋壳公寓扩展规模的步伐有多快？截至2019年11月30日，蛋壳公寓从广州走向浙江、苏州等13地市场，房间数超过43.26万套，与建立第一年相比，增长178倍。财务数据里家装设计，蛋壳公寓在2019年前10个月的总营收为57.13亿元人民币，较2018年前10个月19.92亿元，增长187%。

虽然增长速度惊人，但在资本行业眼中，蛋壳公寓仍未改变烧钱换市场的状况。长租公寓本身是资金密集，却难盈利的市场。直到上市，蛋壳公寓仍陷入巨亏状态，且净亏损逐年扩大。据招股书，2017年，公司净利润2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月，净利润25.16亿元。现金流也仍然为负。 2018年年底，外界一度流传“蛋壳公寓求还债，叫价4亿美金，可以的话，半价出售也可以”的传言，但被公司宣布。

飞速增长与资本青睐

蛋壳公寓成立于2015年1月，较自如晚四年。 创业早期，33岁的高靖携250万元创业基金，组建11人团体，在上海四处收房，再经统一搬迁，租让年轻人。赚取收入差和服务费。

由于较传统中介机构效率更高、服务更好、也更有保障，蛋壳公寓等主打互联网概念的长租公寓品牌，在二线城市颇受欢迎。成立以前年末，已在上海运营2434间房间。

此后，随着美国流动人口规模持续多年超过2亿人，2016年，国务院要求由“重售轻租”，转向“租售并举”的住宅新制度。有制度背书，蛋壳公寓更是如坡道上滚雪球，加速疾驰，迅速成长为行业前三。

规模总能博得资本青睐。2018年2月，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资，同年6月完成7000万美元B+轮投资。2019年又完成1.9亿美元D轮融资。另据招股书，蚂蚁金服作为蛋壳公寓的策略投资方蛋壳公寓收房装修多长时间，占股7.8%。

哄抬房租与甲醛超标

飞速增长与资本支持仅是故事的一面，另一面则是现象与质疑。

伴随各方为抢夺市场总量及价格权，抢占房源，长租公寓哄抬售价，推高房租的指责开始产生。

前我爱我家副总裁胡景晖就曾声称：“他们以达到市场收入20%-40%的价钱拼命收房，完全破坏了正常房屋出租市场”。此后不久，蛋壳、自如等产品负责人被取缔，要求不得以高于行业水平的单价抢占房源；不得通过增加费用诱导房东提前终止租用协议等手段，抢占房源。

更大的质疑则关系生命健康。

2018年，一自如租客被曝因急性髓系白血病病逝，而他生前租住的自如房间甲醛超标。无独有偶，2019年，有媒 体称，蛋壳公寓将刚装修完一日的屋子上架出租。对此，蛋壳销售人员向媒 体表示，为加强周转，不通风就住人的问题更普遍， 并声称“公司这样大，赔一个死人的钱也是赔得起的”。

该言论立刻引发轩然大 波。虽触目惊心，但空置率对长租公寓来说，的确非常敏感。自如CEO熊林曾声称，自如每一天一间房空置成本是一百块，1万间房就是100万，一个月就是3000万元。

据蛋壳公寓招股书，截至2019年6月30日，租客入住率为89%，居于行业首位。

上市or爆雷？

除去外界质疑，长租公寓自身建设，也正面临失去救命稻草的窘境。

据招股书广州装修公司，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。此外，2017年、2018年、截至2019年9月30日，蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元；并由租客垫付1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

而截止2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包含现金、存款及下降资金)为23亿元人民币。

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