大批物业进入完工阶段 发展商装修减标成行业潜规则
时值年底，大批物业进入完工时期，据不完全统计数据显示，下半年广州楼市交付项目达到120个，仅2019年12月交楼的项目就达到60个。这些项目的交付状态能否，交楼过程中常常发生什么原因？广州日报特别征集年底装修的房主，由记者跟专业验房人员陪同他们收楼，通过视频测评体验式报道节目“广州日报37度测评”予以记录呈现。活动引来了很多观众报名参加，甚至有不少省内其它城市的市民报名，但会直接参加活动的观众仍然是少数，在整合了对话数据、收房业主诉求包括验房师和业内人士的各类意见后，现比较推出《2019广州新盘收楼质量测试报告》，为租户和准备收楼的房东以及业内人士提供更详尽的市场情况展示。
【验收质量】
户内门问题
占比超三成
从征集到的参与新房验房活动的房主信息来看，广州区域收楼项目主要集中在龙华、黄埔、增城、海珠、番禺、南沙等片区，以大型厂商发展商研发物业为主。总体而言，本次参与验房的单位几乎没有大的品质现象。以验房师现场验房的统计结果来看，主要原因集中在墙上、地面开裂、拼接缝缝格过大、部分细节工程工艺非常粗糙等小毛病，最明显的是有个别单位发生墙角渗水现象。
通过开展现场验收并且验房平台提供的数据来看，精装房户内交付时租户更关注且最容易挑出毛病的地方为户内门、墙面、涂料、入户门、天花、地砖、窗、开关等。毛坯交房门窗工程和地面项目的难题反馈最多。
啄木鸟验房公司董事长赵太宇表示，验房过程中看到的房屋品质现象大致是两种方式，一种是房屋材料颜色其实的质量原因，一种是施工工艺品质现象，比如家具、地板、门的安装思路。数据提示，精装交房业主反馈问题TOP10中，户内门原因占比达31%，墙面问题占比18%，涂料问题占比10%，入户门、天花问题占比均为8%，地砖、木地板问题占比则为5%以上。其中门窗出现原因主要为开闭不舒服、破损变形、安装、划伤划痕等，占现象总数的近半，多数因保存或安装不当导致。墙面问题则主要集中在空鼓问题里，占比高达近60%。空鼓通常是施工过程中处理操作不当引起的，比如地板粉刷前没有将地面的灰尘杂物清理干净，粉刷前没有给地面浇水淋湿，墙面粘合度增加而产生空鼓，或是溶剂配比不当，水泥量过多等。
广州曼巴工程咨询有限公司工程顾问莫华芬则声称，收房过程中非常注重的弊端一个是观感问题，一个是使用用途问题。验收过程中每一户都涉及或多或少的弊端，主要是性能品质跟使用用途方面，比较明显的水电问题更少见，对日常生活造成明显阻碍的弊端比较少见。工期和品质管理是导致效率现象的更主要目的。相对而言，对质量品质相当关注的大厂商发展商的业主交付质量更高，从区域来看，位于维权意识非常高的一、二线城市的工程，整体交付质量更高。不赶工的工程比赶工的项目投产质量更高。
【焦点问题】
材料减标降档
成为行业潜规则
材料质量的难题是最难应对的难题。比如地板本身不粗糙，无论如何施工也无法平整。
值得关注的是，这几年，由于土地收益或者行业调控等方面的制约，结合利润考虑，不少发展商在交付房产上推出了“减标降档”的方法，把装修标准减出来，把材料档次降低，能省的地方则省，看起来差不多的材料选用等级很低售价最低价的，成为市场内的潜规则。这只是验房师们通过验收发现工艺缺陷，以及对比购房合同中对于住宅装修标准、户型平面图的内容，比如约定的产品、规格尺寸、是否货不对板等得出的说法。
碰到这种的难题，对于小房东而言，很难在收房过程中捍卫自己的利益。即使利用肉眼观察会逐渐发现材料性能、装修档次与当时样板房的差距，也由于在合同中作为各个别的材料，比如多功能防盗门、高级地面砖、高级乳胶漆等建筑饰材，没有明确，也没有相应的名称、规格、型号、等级的确认，在维权过程中无法得到鼓励。
有业主对此打官司家装装修，但诉求没有获得法庭支持。也有物业组团与发展商谈判，获得肯定程度的改进。
【验收流程】
信息化管理
房企交付前自验预控机制特别成熟
据“阳光家缘”网数据显示，2017年全年广州一手豪宅成交套数是89859套，以现在两年左右的交楼时间来计算，预计2019年交付的单位总共还有8万套左右。从本次收楼测评的结果来看，基本没有涉及到结构、水电等方面的重大质量原因，多是施工工艺等小难题。在现在企业控成本快周转的大背景下，交房质量作为阻碍客户满意度最关键的一环。交付好，房企口碑好，对后续销售还是推动；交付差，很可能演变得品牌危机事故。交房即维权的情况现今尚未发生不少，就连一些品质不错的地产，都在交房过程中产生过疑问，影响了声誉。采访中，不少房企对交付话题或者有些回避，也可见对交付问题导致的反应心有余悸。不过，也有房企非常大方愿意展示收房流程。
行业内对于交房质量的管理的方法跟形式正发生严重分化，形成不小的差别。事实上，目前一批产品企业现在实行起逐步的成本管控措施，从整个研发流程入手，规避不必要的弊端，来提高交付体验感。在参加收楼测评的项目中，就有不少在交付给业主之前就早已进行过检查和修理整改，因此居民收楼时看到的难题和必须整改返修的项目就持续降低。
这些产品企业在交房过程中的方法十分值得行业内学习，也有助于提高整个市场的品质水准。具体而言，其方法是，改变以前的工程标准视角，根据以前交楼后检测、客户投诉、缺陷、客户调研等反馈信息，建立起项目全周期风控模式，梳理出用户敏感点清单装修合同竣工标准，从审图至交付全程介入，将交付风险控制动作前置，制定从设计-销售-建造-交付各阶段内部成本检查标准，并由专人一项项做排查。在交付给居民之前通过分户验收、模拟验房、联合验房、预验房等多种手段，发现缺失-跟踪整改。虽然每家企业的方法有必须区别，不过模拟验收一般能有两去三轮，第一轮主要是整治缺陷，第二轮复验整改情况，同时进行装修效果全面普查及水电测试，有的就会进行第三轮再查验，包括细部收边收口全面普查，卫生观感等。
以融创为例来看，2019年其华南区要交付物业超过1.7万套装修合同竣工标准，已成功交楼1.2万套。据融创华南区集团客户服务关系部负责人介绍，其交付前进行的“一户一验”第一关就是进行水电查验。水电施工项目只是房屋的血脉，是家庭装修中的灵魂，关系去居住的舒适度及安全性。在企业检测阶段的核验主要应作的是，工程师全方位检查测试房屋的隔热、给排水、电路状态。包括48小时闭水检测、24小时淋水试验、强弱电线路测量等，其次则是功用及观感质量检测。包括墙面空鼓、开间、进深、净高及选用面是否符合标准，即使门窗开关灵活度等细节也在核验内容中。事实上，这部分跟验房师的查验有很多是一致的内容。
【验收标准】
工程验收标准与用户角度错位
赵太宇表示，从2017年开始，在收楼过程中能够跟聘请验房师收楼的房主越来越多，目前在不少大规模收楼项目中，超过一半的房主会找验房师验房。
记者在记录收楼测评的过程中就看到有楼盘一千多户集中交楼，两百多户选择了同一家验房机构来验房。莫华芬也指出，验房行业的转型越来越快速，选择验房师验房的房主也在继续增强，尤其是维权意识非常严重的一、二线城市居民。业内人士声称，这与整个行业大环境相关，房地产行业的大幅调控，让房地产行业的收益在增加，快周转模式作为不少发展商的选择，在快周转的状况下，品质控制常常无法保证，也就常常爆出质量原因，业主收楼时缺少专业的知识和保护自己权益的凭证，就会找专业验房师提供帮助。
近半业主开始找验房师验房
在这种的状况下，验房行业也得以快速转型，几家验房机构的数据显示，收楼项目中近半业主会选择找验房师验房。不过值得注意的是，目前，验房行业具有权威性的国家级的市场标准还没有，验房师的验房结论，也没有获得权威的认同，主要利用用户反响而得到市场认同。且通常验房机构都是提供一次性服务，比较少的机构有后续跟踪模式，有一些能专家业主们翻修整改的考核的标准跟步骤，实际上后续的跟进则必须业主自己来进行，行业服务标准也进入已建立的时期。
值得关注的是，房企的验收标准跟验房师的验收标准也存在着视野里的差别。比如，房企标准有能具备《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《广州市城乡规划纲要》建筑工程规划类的标准，达到《建筑工程质量管理条例》等建成验收、环保、消防、水电验收的标准。验房行业采取的核验标准大致是国家的强制标准，建筑装饰装修规范，合同交付标准等。楼墙体工程大致基于的验收标准是《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010），墙面及天花工程运用《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018），电气及家居安装工程采用《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2015），给排水及家具电器安装工程采用《建筑给水排水及采暖工程监理质量查验规范》（GB50242-2002），其他也有《民用建筑设计通则》（ GB50352—2005）、《住宅设计规范》（GB50096-2011）等。
因为标准的不同，验房师验出的一些说法也并不都得到发展商认可，比如空鼓、木地板松动，墙面和家具的观感瑕疵。从用户视角出发的设计缺陷，如浴室门关门会撞去厕所，入户大厅的插座安装到入户门的背后，生活阳台门很小洗衣机无法利用等材质不适合问题，防盗安全设计等，因为对于那些并没有强制的完善，只有低于使用用途要求的粗放型规定。一些阻碍用户使用用途的弊端，在相关完善、合同承诺中是没有的装饰公司，但验房师也能作为品质现象提起来。
工程角度能更多关注基于产品原本的弊端，比如能否漏水，对人的意愿的层面关注稍弱。工程标准考虑的是设计图纸是否由设计院审核通过，获得国家规范验收通过，获得这些标准合格证，就是达标的。验房师的验房标准更多从使用需求出发。
【记者观察】
服务品质水平关系去收房体验
在销售时期对项目“包装”得很幸福，往往会导致业主对项目预期偏低。到了收房时，现实跟梦想一对比，就形成很大压力，这也作为品质投诉中的热点。为防止这个现象，除了能完善销售承诺外，从开盘到交付这段时间，也越来越受到关注跟利用，不少房企的客服部门在想办法增设平台连接市民，让其对项目有相当客观的了解。比如利用信息推送，将项目进度、房子实际画面等传达给去业主，开放工地邀请市民参观，或是借助新技术体验VR看房，让其对品牌跟服务有较为实际的知道。
在交付现场，最容易引起市民不满的，除房屋原本质量原因外，还有企业及物业的服务水平。有些是利用掌控交房现场的节奏、人数，分批预约订车，不会出现交付扎堆或排队的状况，给顾客一种尊贵体验感，大部分项目常常在交付现场打造喜庆的归家气氛，通过一些细心细节服务拉升业主的好感度。而在面对交付现场似乎发生的突发状况时，需要安排充足的工程工人随时掌握现场状况，必要时立即出面处理。对于居民报修的小难题，即时安排快修人员进行排查。无法现场解答的难题，要让业主一个解决方案和时间范围反馈。
业内人士声称，尽管不少房企也在品质管控过程中作了这些工作，不过房屋的整个建造过程中涵盖环节和内容很多，且多是非标准化的手工作业，因此一直难免存在各种各样的难题，在收房过程中的后续服务则变得非常重要。
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