“精装”不再“惊装”！常州成品住房管理条例执行！
近年来，成品住房已经变成房地产行业建设的一大趋势。但成品住房发展管理中仍存在一些原因，如开发商夸大宣传、房屋装修“质价不符”、材料配件以次充好、购房者维权难等。
今年起，《关于开展我省修建成品住房改造监管的通告》（以下简称《通知》）开始实行，我区新申请施工许可证的房屋工程将执行该公告要求。
《通知》主要从规范发展程序、加强装修设计管理、实行样板房制度、强化项目效率管理、严格考核管理、规范保修及维权处理工作、加强政府管理7个方面对成品住房发展做出了具体要求，并且指出了多项严格管理机制。
强化工程效率管理
市住建局相关负责人表示，为提高装修设计管理和发展程序管理，从源头保证装修工程品质，杜绝开发公司“毛坯变精装，变相加价”的情形，《通知》规定，成品住房装饰装修工程应与水电项目一体化设计、一体化审图，并一次性办理施工许可证件。
《通知》还规定，成品住房实行施工总承包制度，建设单位不得将加装、装饰装修等专业项目进行肢解发包，并且成品住房的水电、安装、装饰装修等项目要由同一家监理单位实行监理。从规范责任主体的情形出发，强化项目效率的掌控和监管。
样板房将成为交付标准跟依照
《通知》规定，成品住房工程需要确定装修标准，让老百姓明明白白消费。建设单位要建立装修材料系统表并向消费者公开。成品住房项目仍要在能售房源内设定实体样板房，严格遵循设计程序跟材料系统表中的材料、部品、设备及监理工艺进行回填，样板房验收合格后必须进行大面积装饰装修施工。样板房将成为交付的标准跟依照，一旦出现争议，购房者将有据可依。
政府加强执法力度，依规严格管控
《通知》明确，政府部门将加强对成品住房设计、报建、施工、验收、保修等全过程的管控力度，依法依规严格管控。《通知》特别强调，对施工总承包合同报价明显高于市场价的，相关管理部门将对项目发包价格、承发包行为等进行重点监测，存在非法擅自行为的，依法进行处置，同时将施工协议价格抄告房价核价部门，通过有力措施彻底打消开发企业打擦边球、钻空子的顾虑，把效率隐患消除在萌芽状态。
值得一提的是，《通知》还指出，建设单位（开发公司）是项目效率的第一责任主体，应承担成品住房项目效率和售后服务责任。
原文如下：
政策原文
关于推进我省修建成品住房发展管理的公告（常住建〔2019〕275号）
各有关单位：
为完善我区扩建成品住房改造行为，强化项目效率管理，提升成品住房质量，依据《建设工程质量管理条例》和《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于加强效率保障制度提高建筑工程品质指导意见的通告》（国办函〔2019〕92号）等要求，现就建立我省修建成品住房发展管理有关要求告知如下：
一、规范成品住房建设程序管理
（一）成品住房是指套内全部功能空间固定面的铺设或油漆、管线及终端安装、厨房和卫生间的几乎设施等所有完成，已具有几乎使用用途的住房。
（二）建设单位应该将成品住房主体部分和装饰装修等各专项项目监理图审核合格后一并申报施工许可。建设过程中的重大设计更改要报原施工图审查机构审批。
（三）成品住房应采取施工总承包制度，建设单位不得将加装、装饰装修等专业项目进行肢解发包，施工总承包合同中需要确定成品住房装饰装修部分的铺装范围跟协议价钱，合同报价应与市场价格相符。施工总承包单位可以对成品住房装饰装修工程自行施工，也可以将其分包给具有特定许可的专业分包单位，施工总承包单位对装饰装修工程监理质量负总责。
成品住房的水电、安装、装饰装修等项目要由同一家监理单位实施监理。
（四）建设单位要一次性办理成品住房建筑工程施工资质手续，成品住房的加装、装饰装修等专业分包工程不得单独申请施工资质手续。施工许可证中要确定成品住房范围。
二、加强成品住房装饰装修设计管理
（一）住宅工程要着力推动建筑环保、绿色建筑理念，推广可循环、高性能、低耗材的材料、部品的运用，推广用于节水型器具，倡导遮阳节能等设施的选用，鼓励整体家居和厨具等部品模块化应用精装修工程竣工验收报告，减少建筑废料污染，改善和提升室内居住环境的品质。
（二）住宅项目建筑设计总说明中要确定成品住房的楼座、单元、建筑面积等相关信息。
（三）成品住房装饰装修工程监理图设计程序要加强建筑、结构、设备管道等专业设计与装饰装修设计的互相衔接，实现固定面、设备管道、开关电源及几乎设施等设计同步到位。装饰装修工程要进行专项设计，装饰装修工程设计需要确保建筑物的构架安全和大致使用用途，并确定大致材料、部品、设备的科技配置指标，出具能够满足施工要求的大样图和节点详图。
（四）装饰装修专项设计单位非原建筑设计单位的，应具有特定的设计许可，改变原建筑功能、布局、结构、设备平台的，应由原建筑设计单位进行变更设计。严禁私自修改未审批合格的施工设计图纸。
三、实行“交付标准样板房”制度
（一）我区房屋项目实施交付标准样板房（以下简称样板房）制度，样板房建设要根据《关于全市实施住房项目投产标准样板房制度的复函》（常建〔2015〕194号）文件规定执行。
（二）建设单位要按照成品住房装饰装修标准出台《成品住房装饰装修的主要材料、部品、设备表》（详见附表，以下简称材料系统表），装饰装修标准不同的户型必须制造不同的材料系统表，应包含主要材料、部品、设备的名称、品牌、规格、型号、等级、产地等信息，相关科技配置指标要经设计确定。
（三）成品住房主体构造验收前，应在能售房源内设置实体样板房，样板房应明确按照设计程序跟材料系统表中的材料、部品、设备及施工工艺进行铺装韶关装修公司，对全部装饰装修交付标准一致的房型，可选用典型户型制作样板房，对装饰装修标准不同的户型必须制作不同的样板房。样板房要真正体现户型、结构样式、装饰装修标准跟施工品质等，不得增加交付标准以外的其它装饰和布置。
（四）样板房施工完成后，建设单位要组织设计、施工、监理单位根据设计程序、材料系统表及相关复核规范、标准进行考核，并产生书面验收意见，验收合格后方可进行大面积装饰装修施工。建设单位要确保大面积装饰装修施工与样板房采取同样的工艺、工法、材料及构部件，且品质不得低于样板房的质量标准。
（五）验收合格的样板房作为发展单位交付的标准跟依照。建设单位要在样板房内公告成品住房的相关发展信息，信息内容要包含：实施成品住房改造的楼座、户型，建筑和装饰装修的设计、施工单位，装饰装修效果图，材料配件表等。
四、落实参建单位主体责任，强化项目效率管理
（一）建设单位是项目效率的第一责任主体，应当建立品质管控机制，对成品住房设计、施工、采购、验收等环节实施全过程效率管理，在根源上确保成品住房项目效率。建设单位要根据计价规范要求的工期定额合理判断工期，且不得任意压缩合理工期。
（二）设计单位应该明确按照宪法、法规、工程改造标准和合同进行装饰装修设计，严格执行《住宅设计规范》（GB50096）、《住宅室内装饰装修设计规范》（JGJ367）、《成品住房装修技术标准》（DGJ32/J99）等科技规范标准，对设计品质负责。
（三）施工单位应该加强推行质量保证体系，严格遵循宪法、法规、施工图设计程序、施工技术标准跟协议进行装饰装修施工，对施工品质安全负责。施工总承包单位要建立总承包管理，总承包和专业分包单位明确履行各自职责，做好施工工人岗前培训和技术交底工作，装饰装修专项施工计划要按要求编制跟审查，加强材料、设备的品质管控，强化施工工序质量管理，严格执行验收程序。
（四）监理单位要按照成品住房装饰装修工程原则编制专项监理实施方案并实行，严格遵循司法、法规或者有关技术标准、施工图设计程序和协议，采取旁站、巡视和平行检测等方式推进施工，重点审查进场材料涵盖功能性、安全性的尺寸参数，严格制定进场材料见证取样复试工作，加强对重要节点、关键部位、隐蔽工程的施工和验收。
五、严格成品住房项目考核管理
（一）成品住房装饰装修施工前，应推行交接验收方案，验收方案中要确定验收内容、标准、参加人员、交接范围等内容。建设单位要组织设计、施工、监理单位相关员工进行交接验收。交接验收应对工程实体质量进行考核，验收中解决裂缝、渗漏等常见质量缺陷进行重点排查，明确质量缺陷责任主体，并产生书面考核意见。责任单位对交接验收中得知的效率现象要建立整改计划进行整顿，符合规定后立即进行交接。
（二）成品住房装饰装修工程所选用的材料、部品、设备的品质、规格、品种和有害物质限量等要具备设计提出跟国家现行有关标准的条例。严禁使用国家明令淘汰的材料、部品、设备。施工、监理单位应该根据要求对进场的材料、部品、设备进行考核，查阅合格证、性能测试报告等品质证明程序，并按规定进行见证取样复试，进场报验资料要真正合理并带有能追溯性。
（三）装饰装修工程竣工至少7天后，建设单位要委托具备特定许可的监测机构进行室内环境污染控制检测，检测结果不合格的，不得组织分户验收。
（四）成品住房单位项目建成验收前要进行分户验收，建设单位要按要求组织施工总承包、装饰装修工程专业分包、监理单位等相关员工进行分户验收。分户验收以涵盖安全性能、使用用途、观感质量及几何形状等内容为检测重点，分户验收不符合要求的，应按条例处理并再次组织分户验收。
六、规范成品住房保修及品质投诉处理工作
（一）建设单位是成品住房项目效率的主要责任人，应承担成品住房项目效率责任及售后服务。建设单位要建立项目效率缺陷投诉受理和保修管理机构，建立内部申诉处理模式，畅通投诉反馈平台精装修工程竣工验收报告，及时处置商品房买受人诉求。
（二）建设单位和施工单位应该在项目质量保修书中承诺保修范围、保修期限和保修责任等，双方承诺的保修范围、保修期限必须具备国家有关规定。成品住房在保修范围和保修期限内发生质量缺陷，施工单位应该履行保修义务。
七、强化政府监督管理
（一）施工图审查机构要明确履行审图职责，对成品住房装饰装修设计程序中涵盖结构安全、使用健康及选用功能问题进行重点审查。施工图审查合格证中要确定成品住房范围。
（二）有关监管部门要根据有关法律、法规、规章和项目发展强制性标准，加强对成品住房发展的监督管理，加强装饰装修工程承发包行为和监理过程效率监督管理，强化关键施工节点和大致建筑材料的监管抽查抽测力度，督促推进交付标准样板房制度，促进项目参建各方质量意识提高，落实企业主体责任，保障成品住房品质。对责任主体的非法擅自行为，依法进行行政处罚。
（三）工程品质监督机构必须确保成品住房的分户验收监督抽查工作，严格遵循《江苏省住宅项目质量分户验收规程》（DGJ32/TJ103）和《成品住房装修技术标准》（DGJ32/J99）等有关文件及技术标准的要求，对发展单位组织分户验收的文件和执行标准状况召开监督抽查。
（四）施工总承包合同报价明显高于市场价的家装公司哪家好，相关管理部门将对项目发包价格、承发包行为等进行重点监测，经调查发现发展单位隐瞒有关情况以及提供伪造材料，采用欺诈等不正当手段获得施工许可证的，由原发证机关取消施工许可证，并予以对非法擅自行为进行诉讼审理，同时将施工协议价格抄告房价核价部门。
（五）因建设单位已按要求履行质量保修责任，造成群体性上访的，予以公布批评并依法进行行政处罚。
自2020年1月1日起，我市新申请施工许可证的房屋工程要执行本公告规定，溧阳市可依照执行。
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