商品房交付业知需切记的事宜

住宅交房涟业趾需验收注意事项及法律原因 一、交房验收的详细办法： 1.去物业部门查看资料部分，分痹下几份资料必须查验： 1)《住宅质量保证书》--可带走 2)《住宅使用说梅--可带走 3)《竣工验收备案表》 4)面积实测表 5)管线分布竣工图(水、强电、娶结构)--可带走 如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即可查看完资料。 2.核实面积、合同及价格多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是仿， 结构是翻设计图相同， 房屋面积是俘房地 产部门实际测量，与协议签署面积是奉异。(先查看售房合同，看之间的为好多， 一般为 3%，3%之内不考量，超持进行处置，建议定协议为 2%维虽然不少于 5% 比较好)以双方签订协议为准。一般这镐银变，时间为 30--40 分钟 二、交房验收的详细过程： 看完那些资料葫本就可以到验收房子了（提示:暂且先不要交付一些物业价格及相 关款项，此时物业会催促你来交付，可同她们交灵收好嘿交付租金.从物业处拿钥 匙，分泵有阳台钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(榷程抄表另)等几把。 接着就可以同物业人员一瓶子上了。 1) 详细检查房屋质量，包括家具、讶部位有无开裂现涎逊煳Ｏ沾咎崾尽浚河捎谛路孔涌展厥奔浣铣ぃ诿糯肮斓览锘嵊幸恍┗页竞徒ㄖ郧胁豢 很冲动，用蛮力推拉门窗，一感捐塞感的时盒细查看一下，用扫帚清楚荷以听 了。

2)检查墙体平整度、是樊、是费缝【提示】：特遍看一些墙体是樊迹，特 被点墙壁、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，巍快查?)仔细监测地面，仔细检测地面有无空壳开裂情烤提示】：如有空鼓，一定要糟同 物业人员迅速清理，汾装修中能很容易触板，妨碍邻里关系。以上 2-3 项可用工具 小榔头和夹钳。 4)水电煤畅通情寇罚使用。代头查漏堵，尽可能让水粱点、急一点，一来 看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子能配一缸龙头给业钟猛聿饬扛强惹法。【提示】：关闭分闸，检查钢闸是帆控制抚线路。 5)验收下水情咳用面盆盛水装修好的公司，再袭处灌水，分报盆下水、浴缸下水、马桶 下水、厨房和卫生及沿漏等，基本是每府口要灌入两盆水赚应看到咕噜噜的声 翼面无积水。【提示】：租些悍认没问题装饰装修，要及时将这种突钞(如台盆下 水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而烯等下水需要塞实(记 得辽拉扯祷置)。 6)验收地面下水情口厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然好楼下的业?4 小时 捍其家厕卫的天花。【提示】：在所有用完水害再串表，看清楚水表数字，记录起来，同时能记录电表数字。 7)核对孪同上注描施核对孪同上注描施、设备等是放漏、品牌、数量 是符；【提示】：通常在这方面，应该没多大粹，但是显然应认真核实。

8)测量一下楼宇的层高，用 5 米卷尺即可，采样数据来源地点与准确数据，最好把水表、电 表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和高度、冲淋房尺寸、颠度却记在一负的小本 子里，同时让一些验收房子的数据和想法写在物业公司提供的纸张里。 最核，检查完某些工诅果没问题的话，那就交钱去吧；仁题，需要同物业人员 确定解靖和解沮，看解钧是缝收房，褥，需要进行交涉了 椎止想要对房屋原本细节进一步把关，及时把有关部门修理和加强。以下是细节让 关的小窍门（包括精装修的房屋验收）： 核对孪同上注描施、设备等是放漏，品牌、数量是符。 门窗 ： 1．试试门窗开祁，目测门与门堪与窗慨间是沸，关上门窗 听听抚果，同时也知道他们的密封程度。查看密封胶帖牢固。 2．门插是冯得太少，门间隙是法特迸锁的一边） 3．门四边是幅门颗开关时有无特?．储房门的插销、门销是筏太?．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗孔撞滑坑缝处一定要密实，不能有缝 隙。 6．窗户玻璃是访？ 7．窗台以下有无水渍？如有攒是窗户漏水。 ″及地面 ： 1．检查墙体平整度、是氛鼓、开裂、渗水、裂缝，水迹等情?、仔细检测地面平整度、是氛鼓、开裂、渗水、裂缝，水迹等情咳缬锌展模欢ㄒ阃镆等嗽本】煨薷矗谧靶拗谢岷苋菀状グ澹涟诶 关系。

ˉ： 1．顶上是费缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与走廊 横梁平行的开裂，事的品质通病，虽有质量原因，但几乎不影响使用；如果断裂与墙角 呈 45 度弧形，呻横梁呈平行状态，那么就说幂沉降严重，该房屋有明显结构特点 量问题。 2．看上面是烽点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟 化导致。如果上面有麻点，对房间装潢将产生更椿利影响。 3．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说螟漏之嫌。如果你是住高层住宅的租户， 那么观察一下顶层是珐是绝不能忘记的。 4．特扁厕所顶棚有丰脱落仍菌。 5．墙身顶棚有无部分隆泼木够下有无空声。 6．墙身、顶棚楼板有无特北、弯曲、脾隆萍陷的地方。7．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？8．内墙墙体上有芬爆点？ 〔 ： 1．检查卫生间地面是珐，地面是樊？在验收时要进行两次蓄水试验，邹 渗漏。 地漏与挑檐坡度符合设计应秋到不倒泛水，结合处严密平顺，无破损。 2．放置洗衣机位置的地板应有防水措施？ 3．卫生间门的上下冒头是吠漆？ 4．已经安装卫生颇，卫生颇下水管道与排水管的交接处应有封堵措施，还须 设置返水弯。 5．距离地面 30 厘米高的插头需要带保险装置，厨厕应与排烟道就近安装，洗手盆的上 方不应有插座，卫生间内用于洗手的电路电源应是防潮插座并有防溅措施。

6．卫生间的照鸣必须是磁口安全壳体。 7．浴缸、面盆与墙荒接口处防水如何？ 8．代头查漏堵，尽可能让水粱点、急一点，一来瞧瞧水压，二来试试排水速 度。 9、验收厕卫的防潮效果（其中，墙面防水应 1.8 米高）。 10．排水管、污管道、排污口等的污水是珐。，验收时，预先拿一府的片 然寒进排水口。看看水是不是顺利地粒水池龙头安装是繁，下水是珐？ 11． 自来水的里水管在过里面处应有防结露的方法；卫生、厨房内有珐，坡度 是贩，绝不能往门口处倾斜，不然水应劣室内。 12、城珐，会不会弛内料多的建筑垃圾？ 13、自来水水质赠？ 14．检查卫生间、厨房地板是俘找坡处理 15.验收下水情咳用面盆盛水，再袭处灌水，分报盆下水、浴缸下水、 马桶下水、厨房和卫生及沿漏等，基本是每府口要灌入两盆水赚应看到咕噜噜 的声翼面无积水。 ∏肪臣芭涮咨枋 1、 小区马路是废规划设计能抢路是法？ 2、 小区绿化是废规划设计能翘化效果是废应?、 小区景观是废规划设计能前观效果是废应?、小区的配套设备是废规划设计能?、小区的业柱、业直能办公室及物业管理房是氛国家建设部有关文件要求修 建？ （根据国家建设部有关文件要求， 开发商必须在商品房小区内根据商品房总长度的肯定 比例修建业柱化中心、业直能办公室以及物业管理服文等的用房。

） 6、小区的煤气表、电表、水表应该三表到户。特扁电表是不是一户一表分时计度方式！ 7、凡竣工的项目，必须装五通一平”即煤气、供水、供电、污水、道路，一平即楼前 6 米、楼好壮〉匾秸蛔级鸦 ∷ 1、照茂力开关应分开，而且开关、插座等需要牢固，并依照国家标准； 2、电话、电视的路线设置是讽，是疯、牢固。3、供水管的材质是废国家标准？目前粗供水管采用铜管。铜管可安全使用 50 年。另一干比拟的特点是洁净管内水质，铜可以防止病毒生长，援中的铁成分，有 益健康。 4．亚费缝，防护栏是诽、安全。 5．室内清洁干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清洗干净，无垃圾，达 到窗没，地漏、雨水等处无积水杂物。 6.杠雷设备的全部连接点必须稳固可靠； 7.缚间水泥路面基层标高，应考量预涟修时的厚度尺寸能勤验收过程中如果看到有前殊， 应及时将特定的现象以书面滑、 沂料方式记录 在案，以备维权。业珠收时看到房屋的局部有效率现象应立即息商提唱洽 商在特定的时间内遭到维修到位。 交房验收时，菱些陷井！ 提醒一：刚房资料能看齐 开发商通知业纸宣布住宅现在完工，并符合协议的富付蹋业种场收房时， 必须能看开发商是犯以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》 ，二是房屋的质量保证书 和选用说矛 三是国家认同的专业测绘单位衬关于房屋面积实测数据和税费面积的报 告。

同时，业珠看房子糖泛房合同中承诺的在常假设开发商不能提供各种 文件，业枝该放弃收房。 催促业朱收房呈题又也即使 提醒二：和开发商共同验收新房 不少市孟同上承诺了收房期限， 不按年限收房要缴违约讲糠挚⑸汤谜庖惶 促粘挚，然嚎屋存在的难题就不管不问了。这赋种原因就很难找到开 发商。 提醒：一定跟开发商共同验收新房，有问题当面注芒书面约定开发商承诺解颈间和 裕 收房时最好和开发商共同进行验收交接工字ㄋ桓兜姆课菔遣皇悄郝房屋房屋构架设计是翻图相符， 房屋品质跟门窗等是废同的约定一样，水电气等 配套设备是废同到位精装修小区竣工备案，其他购房合同中承诺的项目是废应迁家提醒，在交房承 诺解颈间和袁以便以轰解绢孩商衰独的“二书”（质量保证书 和使用说茅和竣工狠水舆图，交纳尾款嘿领钥匙，半签首凭桃肱涮追延梅蝗媒坎榭 提醒三：签收房文件时“林” 一些社区交房时，开发商不把业致房查看，业蛛把一些配套收费交齐邯门。业 帜，如果先交了钱，一旦呈题，就没有什么可以影响开发商的了。 提醒：专家建议，在签协议时要承诺，“交房时，应先验房然赫房手续。”如当超未 有承诺的，陨取变通办法，在收楼文件中注每内情看”淮验房”等字样，驮谘榉渴背裁辞榭部杀；ぷ约旱娜ㄒ妗 一表应付全部项目所购住宅半已备案 提醒四：仔细查看《备案表》 不少业挚时发现了开发商的《竣工验收备案表》 ，但仍不知道，自己虑一栋是螅赴噶恕０凑展娑ǎ 《竣工验收备案表》上的每一项又需要报挚门备案，而一些开发 商仍用一张《备案表》来应对所有的项目。

提醒：业终房的时更只钾看有没有《竣工验收备案表》 ，而是想认真查看所买 的房屋是访表的范围内，以及表内的钢项是不是都备了案。收房附带苛刻酞腔年物业费 提醒五：未收房不应提前缴费 一些社区的业主公司在粘挚时，会应腔一年的物业管理费，才能收房。 提醒：业周绝这项能蛆据规定，业终房弘物业公司签订服伍，才能付 费，业执验房，这富享受物业服位应提前缴费。 三、交房验收的最佳梁 1、 核验业窒： 业珠并领取《竣工验收备案表》 、 《房屋土地测绘技舒书》 、 《房屋面积实测表》 、 《住 宅质量保证书》和《住宅使用说梅 ，并由开发商加以说?、 交纳剩余款项； 3、业帧钥匙并签省宅钥匙收到书》 ； 4、业舟合验收； 业珠收中存在的弊端提朝、改进意见桓。 开发商与业痔并签署书面合同 根据协定内容解究中存在的弊端，无法在 15 日内解粳双方必须就解靖及期限 达成书面合同 5、业蛛住交接单》 对看到的难题要在验楼单里予以注萌绻肥凳荒苁章サ模 要具体写描收楼的原 要接洽签字、盖章。 【提示】 ：开发商在交付时烯的《竣工验收备案表》 、 《住宅质量保证书》和《住宅 使用说梅应该为原件而不是复印件。 6、 验房、填写验收记录和纵交接： 验完楼旱执实际验收情看《住户验房交接表》 ，同时将水表、电表底数抄在指 定表赴愀皆凇堆榉拷唤颖怼分?；符合政府要求跟协议承诺的，通过验收；如有不满意 的地方，可提雏并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，组面按照，如发展商未准 备有关表傅猪以书面方式将意见送交开发商。

根据业蛀，合同双方协商解痉ǎ 如墅修内容， 应协商并签守整改维修程序， 约定以后验收时间(一般不少于 天)。 不能整改的，应予以经济补偿；问题明显，对房屋使用用途影响重船能予以追究开发商 相应袁伤房。 7、交费笔笔算清： 检查完某些工诅果没问题的话，那就交钱去吧；换正规发票及缴交膏关费用与钱银 有关，更能笔笔算清。 8、签物业合同，拿钥匙，办理入住手续： 验完楼嚎⑸桃话阋 《住户档案表》 、 《入住协议》 、 《消防蚤》等协议书， 同时发放《住户手册》 、 《服蜗》等鸽住手册及根送物件。 四、商品房交付中的法律原因 (一)商品房交付中的注意事项 1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说梅原件是能 带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说梅中。购房者查看《竣工初验备案 表》原件需仔细， 《竣工验收备案表》 是现在业主环节中更需要注意的程序， 按照有关规定， 表里的每一项又需要报有关挚门备案，缺少其他一项该楼盘都不能入住。2．购房者在没有验收房屋之前，不能签省宅钥匙收到书》，领取房屋钥匙，办理入住 手续。淫据《关于商品房孪同争议纠纷适用宪法仁题的理解》 （下称商品 房戮法解释）的要求，“交钥匙”就算房屋交付使用。

异取住宅钥匙以嚎发现问 题，开发商只承担房屋质量包修袁而没有逾期交付的压力。 3．购房者不能以开发商逾期交付曰有承担为由，拒绝接收房屋。在交付铁足的情 楷只要开发商依约发郴房告知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了 交房义卧诳⑸桃丫馄诮环壳也淮嬖诿庠傻那榭 是房或者何时追究开发 商违约躁全是购房者自身的权利， 除购房者庙示拒绝外， 接收房屋原本并不意味着 购房者放弃追究开发商违约裕 4．商品房交付过程中，购房者验房的标准按照是《商品房孪同》和住宅建筑方面的法 律及完善，叶商品房孪同》中的约定就极为关键。 (二) 商品房交付中的有关法律原因 商品房交付中的法律原因宙及去耘算商品房“交付”、 商品房逾期交付及商品房交付 不当的匀问题。 1．商品房“交付使用”。 耘算商品房“交付使用”，原来赶识不同，而商品房孪同法律理解面定，对 房屋的转移占据，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。椰购房者领取住宅钥 匙就视为房屋的交房使用。当然，购房者也能在《商品房孪同》中自行约定交房的时间 和蹋房屋的交付使用意味着房屋毁四风险的迁移和延期交付时间的确认。根据 有关法律，商品房“交付使用”必须是建成验收合改交付，啡便开发商峡者交了 房屋钥匙，谣反宪法条例的要求，也不能视为房屋的交付使用。

2．商品房逾期交付的钥⑸桃丫馄诮环浚 首先开发商是汾免陨是关键， 即开发商是方不可抗力及 合同承诺的其它免陨。 所谓不可抗力， 是指不能预见、 不能避免并不能克服的理性情渴欠刹豢煽沽Γ杈咛迩榭宸治荒芤桓哦邸Ｈ绻⑸逃馄诮环渴且⑸ 了不可抗力悔合同承诺的其它免陨， 并迅速履行了确认义卧⑸炭梢圆怀械 逾期交付的裕但即使开发商没有在《商品房孪同》约定的时限内将产生了不可抗力 滑约定的其它免陨告知购房者，开发商仍然能承担逾期违约裕 如果开发商逾期交付不存在免陨， 寓商需承担商品房逾期交付的裕 这肝包 括开发商支付欠款违约节必须搪购房者有权解除合同。通常在《商品房孪同》 合同中对开发商支付欠款违约筋的判断原则和借贷贪购房者解除合同的碳有 约定，源协议承诺。对使用按揭贷款的购房者，计算违约侥房价款是整篙的价 款金额。当然，约定的违约竭煌，可以请呛变更，但需请琴证。另外，有 时在 《商品房孪同》 中又约定有定郊定有违约蕉咧荒苎≡幸桓湃ɡ 如果双方在开发商支付欠款违约筋的判断方式里没有约定时，商品房戮法解释规 定： 按照逾期交付使用房屋之后有关挚门公布恍资缚地产评估机构认定的同地 段同类房屋租郊确定。

如果《商品房孪同》中对开发商逾期交付购房者解除合同的袒有承诺时，商品房滤痉ń馐凸娑ǎ壕悍空叽吒婧⑸倘匀幻挥薪环浚空哂腥ń獬贤 解除权应该在肯定期限内行使精装修小区竣工备案，逾期不行使的，解除权消煤房者解除合同涸要欠⑸膛獬ニ 3．商品房交付不当的陨唐贩拷桓恫坏蓖ǔ０街智樾危 一种是交付的房产以及相关资料有缺陷但会补正的。 在 此情楷购房者有权拒绝接受交付，并能应洽商补正。如引而形成逾期交付时， 开发商应负逾期交付的毁约曰挥受交付，但能洽商在适当的时间给予补正，并 可能洽商赔偿耍 另一种情炕付的房子有缺陷且难以补正的。 此时购房者可茁选曰悍亢贤 并应洽商承担赔偿曰卉交付，但能洽商赔偿瑕疵部分导致耍比如商品 房面积超敞的较差，小区环境改善较纯屋轴构不合溉情抗悍空呓獬贤梢砸⑸膛獬ニ募扑阋话愫苣讶范ǎ枰悍空 与开发商在《商品房孪同》中承诺计算方式，比如赔偿霜房价款的 5—10％，这样 有利于保护购房者， 汾目前价格上升那么快的时嚎⑸滩⒉坏Ｐ墓悍空呓獬悍亢 同，购房者的利益也不能得到积极的确保。

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